【目次】 １　追い出し条項が消費者契約法10条に違反して無効と判断した判決とは？ ２　判決で問題となった条項の内容は？ ３　追い出し条項が消費者契約法10条に違反するか？ ４　判決が実務に与える影響は？

１　追い出し条項が消費者契約法10条に違反して無効と判断した判決とは？

令和4年12月12日に、最高裁判所第1小法廷で、家賃保証会社のいわゆる「追い出し条項」が消費者契約法10条に違反して無効と判断されました。

この判決は、この事案の賃貸借契約で記載されている追い出し条項が消費者契約法10条に違反すると判断した個別事案の判決です。そのため、直接影響を受ける企業は多くないでしょう。

しかし、消費者契約法10条は、事業者が消費者と取引をする際に問題となる条項であるにもかかわらず、意識をせずに取引していることも少なくないのが実情ではないでしょうか。

この判決を契機として、消費者契約法10条との関係で、消費者との取引を再確認してみてください。

なお、判決文の原文は、こちらをご確認ください。

091599_hanrei.pdf (courts.go.jp)

２　判決で問題となった条項の内容は？

令和4年12月12日の判決では、賃貸人、賃借人、家賃保証会社の三者間での契約のうち、

①家賃保証会社は、賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料3か月分以上に達したときは、無催告にて賃貸借契約を解除することができるとする条項

と、

②家賃保証会社は、賃借人が賃料等の支払いを2か月以上怠り、家賃保証会社が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡が取れない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃貸物件を相当期間利用していないものと認められ、かつ、賃貸物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって賃貸物件の明渡しがあったものとみなすことができるとする条項

の2つが、消費者契約法10条に違反するか否かが争われました。条項②が追い出し条項ですので、以下では、条項②に絞ってみていきます。

３　追い出し条項が消費者契約法10条に違反するか？

消費者契約法10条は、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする一般的な規定です。

この規定の要件は、

①民法などの任意規定の適用による場合と比べて、消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であること（要件①）

②民法1条2項に規定する基本原則に反して、消費者の利益を一方的に害する条項であること（要件②）

の2つです。

まず、要件①について、条項②は賃貸借契約が終了していない場合であっても明渡しがあったものとみなされることとなり、賃貸借契約の当事者でもない家賃保証会社の一存で賃貸物件を使用収益する権利が制限されてしまう点で、任意規定の適用による場合と比べて、消費者である賃借人の権利を制限するものというべきとしました。

次に、要件②について、賃借人は、賃貸物件を使用収益する権利が一方的に制限されることになる上、明渡義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が明渡請求権を有して法律に定める手続きによることなく実現されたのと同様の状態に置かれるという点で著しく不当であり、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するとしました。

以上のことから、条項②は、消費者契約法10条により無効と判断しています。

４　判決が実務に与える影響は？

今回の判決は、具体的な契約条項が消費者契約法10条に違反して無効であることを判断したものですので、同じような追い出し条項を定めている契約に影響はありますが、異なる内容の追い出し条項が直ちに無効となるものではありません。また、追い出し条項を定めていない契約についても、直接的な影響はありません。

しかし、今回の判決は、消費者と取引を行う事業者にとって、消費者契約法10条により契約の条項が無効となってしまうリスクがあることを認識する機会であるといえます。

一般的に、契約書は民法などの法律を修正するものであり、自身に有利な内容に修正することがビジネスです。

しかし、事業者が消費者と取引を行う際には、消費者契約法という規制があります。行き過ぎた契約の条項は、消費者契約法により無効とされてしまうリスクがありますので、ご注意ください。

特に、消費者契約法10条は、個別の事項を定めているものではなく、一般的・包括的な規定ですので、注意がおろそかになりがちなものです。

今回の判例をきっかけとして、消費者との取引の契約書を改めてご確認ください。